根據金管局條例，在申請銀行貸款時，如果按揭回贈超過1%，現金回贈需要從銀行的貸款中扣除*。舉個簡單例子，如果你的貸款金額是$300萬，1.5%回贈是$4.5萬，銀行只會批$295.5萬（$300萬減$4.5萬），然後供款數個月後才把現金回贈$4.5萬給予借款人。
借款人可能會問，現金回贈需要從我的貸款金額上預先扣除，豈不是等於沒有現金回贈? 非也，銀行只不過是因為要遵從金管局的指引而少借了$4.5萬，借少啲同時都代表還少啲，而且銀行的確有給借款人$4.5萬現金回贈。
此外，現時很多的樓宇按揭都是透過中介申請的，中介往往會提供的回贈給借款人，大家需要緊記中介的現金回贈都是要從貸款中被預先扣減的。續上例，如果中介回贈的佣金是0.5%（即$1.5萬），銀行只會批$294萬（$300萬減$4.5萬減$1.5萬）。
如果按揭的回贈不想被預先在貸款額中扣除，可以有2方法：
1. 借款人同意收取合共最高1%的現金回贈
2. 拉高估價：假設樓價是$1,000萬，貸款金額的上限為樓價的50%，扣減回贈（以1.6%計算）後銀行最多借$492萬（$500萬-$500萬X1.6%）。如果估價可以拉高到$1,033萬，扣減回贈（$1,033萬X1.6%=$16.53萬）後剛好借到接近$500萬（$1,033萬X50%-16.53萬）。
不過，上述第2個方案只適用於轉按或加按。對於一般二手樓宇買賣向銀行申請按揭的朋友，若果想取得回贈高於1%，記得預留多少少首期呀!
*金管對於扣減貸款額之指引：
https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2005/02/20050228-3/
