經營物業按揭數年，曾接獲不少商舖的一、二按申請。一般而言，本港商舖價值不菲，借貸銀碼往往都是數百萬或上千萬。但有些申請銀碼卻只得一百幾十萬，細看之下，原來是「劏舖」。
劏舖在本港的物業投資市場存在已久（至少30年歷史），遍佈全港各區，許多更位處旺區，例如尖沙咀、旺角、銅鑼灣、荃灣等。劏舖的投資門檻低，往往只係200-300萬便可成為業主，更享有賣家保證的高租金回報，故看似十分吸引。而事實上過去十幾二十年間，的確有不少市民被吸引，紛紛買入這些劏舖，一嘗做舖主的滋味。
但好景不常，這些劏舖業主收了頭一兩年的保證租金後便無以為繼，即使將租金大幅下調也乏人問津，更要每月支付管理費。主要原因是這些劏場缺乏管理，也沒有清晰的定位，小業主各自為政，商場的人流及狀況自然每況愈下。最後，不少業主唯有忍痛蝕賣，蝕幅往往高達5-9成。部份業主想利用這些劏舖向銀行或財務公司借貸，但由於這些劏舖流動性極低，無價無市，故極難獲批。
其實上述這些情況都是可預計的，並且在過去二三十年重覆又重覆地出現。所謂的保證租金回報，只要細心一想也會知道是羊毛出自羊身上。需知道過去30年在香港投資物業，要蝕錢是很難的事，要蝕五成以上更是難以想像。但為何一而再，再而三地出現如斯慘況？除了小業主貪「平」及妄想可收取遠高於市場的租金回報外，更重要的是一班有財力及有知識的「資深物業投資者」，有計劃及有策略地吸引小投資者落疊。這班資深物業投資者當然每次都是賺得盤滿鉢滿，可憐一班小投資者，將全副身家「投資」在這些劏舖後，租又收唔到，賣又蝕到喊，借又借唔到。
香港是一個十分自由的經濟體，本來明買明賣沒有對錯之分，但君子愛財，取之有道。
